Chi phí sửa chữa nhà trọn gói gồm những hạng mục nào

Câu hỏi đầu tiên của gần như mọi chủ nhà là “sửa nhà hết bao nhiêu tiền”. Câu trả lời thành thật là: không ai nói chính xác được nếu chưa nhìn thấy căn nhà. Nhưng bạn hoàn toàn có thể hiểu con số đó được ghép từ những phần nào — và khi hiểu rồi, bạn đọc báo giá của bất kỳ nhà thầu nào cũng biết chỗ nào hợp lý, chỗ nào bị thổi.

Bốn nhóm chi phí trong một hợp đồng trọn gói

Với một công trình cải tạo nhà phố điển hình, chi phí thường phân bổ theo bốn nhóm dưới đây. Tỷ trọng là con số tham khảo từ các công trình chúng tôi đã làm, không phải quy chuẩn — nhà càng hư hỏng nặng thì nhóm phá dỡ và kết cấu càng phình ra.

• Phá dỡ và xử lý mặt bằng — thường 5–10%: tháo dỡ, đục tường, vận chuyển phế thải. Nhà hẻm nhỏ khoản này đội lên đáng kể vì phải trung chuyển thủ công.
• Phần thô và kết cấu — 15–30%: xây, tô, cán nền, xử lý nứt, gia cố. Đây là nhóm biến động nhất vì phụ thuộc vào hiện trạng thật sau khi đục ra.
• Hệ thống kỹ thuật — 15–20%: điện, nước, thoát sàn, chống thấm. Khoản này hay bị xem nhẹ nhưng làm ẩu thì vài năm sau phải đục tường ra sửa.
• Hoàn thiện — 40–55%: ốp lát, trần thạch cao, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh. Đây là nơi ngân sách co giãn mạnh nhất theo lựa chọn vật tư.

Vì sao hai căn nhà cùng diện tích lại chênh nhau xa

Diện tích chỉ là một biến. Bốn yếu tố dưới đây thường tạo ra khác biệt lớn hơn cả diện tích:

• Mức độ can thiệp: sơn sửa bề mặt khác hẳn với đập đi làm lại công năng. Cùng 90m², một bên có thể chỉ bằng một phần ba bên kia.
• Tuổi nhà và hiện trạng ẩn: nhà trên 15 năm gần như luôn phải thay hệ điện và xử lý chống thấm, dù nhìn bề ngoài vẫn ổn.
• Khả năng tiếp cận: xe tải vào được tận cửa khác với phải trung chuyển 80 mét bằng xe ba gác. Chênh lệch này nằm ở nhân công vận chuyển, không hiện ra trong đơn giá vật tư.
• Cấp vật tư hoàn thiện: cùng một diện tích sàn, gạch phổ thông và gạch nhập có thể chênh nhau vài lần.

Ba khoản hay bị bỏ sót khiến phát sinh giữa chừng

Khi so sánh nhiều báo giá, đừng chỉ nhìn con số cuối. Hãy kiểm tra ba khoản này có được ghi rõ không — chúng là nguyên nhân phổ biến nhất của những cuộc tranh cãi giữa chừng:

• Vận chuyển và đổ phế thải: một căn nhà phố cải tạo có thể thải ra vài xe. Báo giá không ghi khoản này thì nó sẽ xuất hiện sau.
• Che chắn và bảo vệ: che sàn, che nội thất giữ lại, che mặt tiền. Bỏ qua thì hoặc bạn phải chịu bụi, hoặc phát sinh thêm.
• Hoàn trả sau khi đi lại điện nước: đục tường xong phải tô lại, bả lại, sơn lại. Nhiều báo giá tính phần đục mà quên phần trả lại nguyên trạng.

Cách đọc một báo giá cho đáng tin

Một báo giá đáng tin không phải là báo giá rẻ nhất, mà là báo giá bạn hiểu được. Cụ thể: từng hạng mục tách riêng thay vì gộp thành một dòng “sửa chữa tổng thể”; khối lượng ghi theo đơn vị đo được như mét vuông, mét dài, điểm, bộ; vật tư ghi rõ hãng và mã thay vì “loại 1”; và có điều khoản nói rõ khi nào thì được coi là phát sinh.

Một con số tổng đẹp mà không bóc tách được thì không dùng để so sánh với ai cả — và cũng không dùng để giữ nhà thầu chịu trách nhiệm khi có tranh chấp.

Bước tiếp theo nên làm

Cách rẻ nhất để biết nhà mình tốn bao nhiêu là mời khảo sát. Buổi khảo sát tốt phải cho bạn ba thứ: danh sách việc thật sự cần làm, danh sách việc có thể hoãn, và một khoảng ngân sách kèm lý do. Nếu ai đó báo một con số chắc nịch qua điện thoại mà chưa nhìn thấy nhà, hãy cẩn thận — con số đó thường sẽ đổi.